Kredit za normirani s.p. - misija nemogoče?

Sanje o lastni nepremičnini in realnost normiranca

Nakup lastne nepremičnine je za večino Slovencev eden najpomembnejših življenjskih ciljev. V trenutnih razmerah, ko so cene nepremičnin poletele v nebo in se zdi, da se rast cen nikoli ne bo ustavila, je ta cilj brez bančnega posojila za večino praktično nedosegljiv. Če ste redno zaposleni za nedoločen čas, je pot do kredita - ob predpostavki dovolj visoke plače - relativno jasna in predvidljiva. Če pa ste samostojni podjetnik z normiranimi stroški (normirani s.p.), se lahko ta pot hitro spremeni v tek čez ovire.

V tem zapisu bomo podrobno razdelali, zakaj banke normirance obravnavajo drugače, kakšne so pasti pri izračunu kreditne sposobnosti in kako se zaščititi, da v procesu nakupa ne izgubite več tisoč evrov.

Vsakdanje ovire: "Aha, s.p. imate? Potem pa ne bo šlo."

Diskriminacija - če uporabimo nekoliko močnejšo besedo - normiranih s.p.-jev se ne začne šele pri hipotekarnih kreditih v višini več stotisoč evrov. S tem se verjetno srečujete že v povsem vsakdanjih situacijah. Predstavljajte si, da vstopite v trgovino s tehniko. Želite kupiti nov prenosnik ali televizor, ki stane 1.500 EUR. Prodajalec vas z nasmeškom vpraša: "Boste vzeli na obroke? Imamo odlično akcijo, hitri kredit brez obresti v 5 minutah, potrebujem le osebno in plačilno listo."

V trenutku, ko omenite, da nimate plačilne liste, ker ste s.p., nasmešek pogosto izgine. "Joj, za s.p.-je pa ta hitri postopek ne velja. To se pa verjetno ne bo dalo ali pa boste morali prinesti goro dokumentacije," je pogost odgovor. Če je že pridobitev obročnega odplačevanja za televizor zapletena zadeva, si lahko predstavljate, kakšna birokratska in matematična gimnastika vas čaka pri stanovanjskem kreditu.

Absurdna matematika: Kako banke izračunajo vašo kreditno sposobnost?

Največja težava pri pridobivanju kredita za normirani s.p. je popolna neusklajenost med bankami glede tega, kaj sploh je vaš "realni prihodek". Medtem ko FURS na vas gleda skozi prizmo 80 % priznanih stroškov (do določene meje), banke uporabljajo svoje interne formule, ki so pogosto, milo rečeno, neživljenjske.

Pravilo "deljeno s 3"

Na podlagi zanesljivih informacij s terena vemo, da ima ena izmed večjih bank v Sloveniji enostavno, a za podjetnike brutalno pravilo. Vaš povprečni mesečni prihodek preprosto delijo s 3 in to številko smatrajo kot vašo neto plačo. A tu se matematika ne konča.

Poglejmo konkreten primer izračuna kreditne sposobnosti:

Vaš status: Normirani s.p.
Povprečni mesečni priliv: 3.000 EUR.
Družina: En otrok.

Bančni izračun:

3.000 EUR / 3 = 1.000 EUR (to banka šteje kot vaš razpoložljiv dohodek).
Od tega zneska odštejejo minimalni znesek, ki mora po zakonu ostati na računu (cca 745 EUR).
Odštejejo še znesek za vzdrževanega družinskega člana (cca 275 EUR za prvega otroka).

Rezultat: 1.000 EUR - 745 EUR - 275 EUR = -20 EUR.

Prav ste prebrali. Podjetnik, ki na račun prejme 3.000 EUR mesečno, po tej logiki ni kreditno sposoben niti za 10 evrov mesečnega obroka. Če isti podjetnik ne bi imel otroka, bi njegova kreditna sposobnost znašala približno 255 EUR mesečno, kar še vedno ne zadostuje za kredit za nakup nepremičnine - glede na trenutne cene.

Težava zavarovalne osnove

Druge banke uberejo drugačen pristop in gledajo vašo zavarovalno osnovo, od katere plačujete prispevke. Ker večina normirancev plačuje minimalne prispevke (ali blizu minimuma), banka to enači z minimalno plačo. Tisti, ki plačujejo minimalne prispevke, so v očeh teh bank pogosto avtomatsko kreditno nesposobni, ne glede na to, koliko denarja dejansko ostane na računu po plačilu davkov in prispevkov.

Dvojna merila v primerjavi z redno zaposlenimi

Situacija postane še bolj frustrirajoča, ko primerjate svojo obravnavo z redno zaposlenimi prijatelji. Nekatere banke pri redno zaposlenih v kreditno sposobnost vštevajo celo povračilo stroškov za prevoz in malico. To je absurdno, saj je ta denar strogo namenski - namenjen temu, da se pripeljete na delo in jeste, ne pa odplačevanju kredita. Pri zaposlenih torej banke iščejo načine, kako povečati kreditno sposobnost, pri normiranih s.p.-jih pa pogosto iščejo razloge za njeno znižanje.

Strožji pogoji in višje obrestne mere

Ker banke vedo, da normirani s.p.-ji nimajo veliko izbire, so pogoji kreditiranja pogosto slabši. Zavedati se morate naslednjih omejitev:

Višje obrestne mere: ker veljate za bolj tvegano stranko, vam banka lahko ponudi pribitek na obrestno mero. Ker nimate ponudb petih drugih bank, imate tudi bistveno manjši vzvod za pogajanje.
Zahteva po porokih: če jemljete kredit s partnerjem, bo ta skoraj zagotovo solidarnostni porok. Pogosto pa to ni dovolj in banka zahteva še dodatnega kreditno sposobnega poroka (npr. starše), kar situacijo še dodatno zaplete.
Nižji LTV (Loan-to-Value): pri redno zaposlenih je zlati standard financiranje 80 % vrednosti nepremičnine, preostanek (ali del preostanka) pa pogosto pokrijejo z gotovinskim kreditom. Pri normirancih se običajno zgodi, da banka ni pripravljena odobriti dodatnega gotovinskega kredita za preostanek kupnine ali obnovo - včasih pa niso pripravljeni niti financirati do 80% ocenjene vrednosti, temveč recimo le do 70%. To pomeni, da morate imeti privarčevanega bistveno več lastnega denarja.

Katera banka je "prijateljica" normirancev?

Trg bančnih storitev je živ organizem in se nenehno spreminja. Kar je veljalo včeraj, morda ne velja danes. Vendar pa izkušnje s terena kažejo določene trende.

Po naših informacijah in izkušnjah številnih uporabnikov je normirancem trenutno najbolj naklonjena banka Unicredit. Njihov model izračunavanja kreditne sposobnosti je bolj realen in upošteva dejanski denarni tok podjetnika, ne le rigidnih formul. Prav tako v zadnjem času opažamo pozitivne premike pri NLB, kjer so se pogoji za normirance izboljšali, čeprav so bili še nedavno znani po zelo restriktivni politiki.

Nasvet: ne zanašajte se na eno banko. Obiščite jih čim več. Pri normirancih so razlike v izračunih drastične. Če vas zavrnejo na prvi banki, to nikakor ne pomeni, da ste kreditno nesposobni. Pomeni le, da ne ustrezate njihovemu specifičnemu algoritmu.

Pasti pri nakupu: Ne verjemite na besedo!

To je morda najpomembnejši del tega zapisa. Postopek nakupa nepremičnine je stresen in hiter. Najdete sanjsko stanovanje, prodajalec pritiska, da se mudi, vi pa ste greste na banko in referent vam reče: "Glede na vaše prihodke tole izgleda super, ne bi smelo biti težav."

Pozor! Beseda referenta ni zavezujoča. Referent le pripravi vlogo, odloča pa kreditni odbor. Pri redno zaposlenih so presenečenja redka, pri normirancih pa se pogosto zgodi, da referent obljubi eno, kreditni odbor pa vlogo zavrne ali drastično oklesti znesek.

Nevarnost izgube are

Običajna praksa je, da ob podpisu kupoprodajne pogodbe vplačate aro, ki znaša 10 % vrednosti nepremičnine. Pri ceni 300.000 EUR je to 30.000 EUR. To ni majhen denar.

Če v pogodbi nimate ustrezne varovalke in vam banka zavrne kredit, lahko prodajalec skladno z zakonom zadrži celotno aro. Odvisni ste le od njegove dobre volje in moralnega čuta.

Kako se zaščititi?

Močno svetujemo, da pri nakupu vztrajate pri vnosu razveznega pogoja v kupoprodajno pogodbo. Ta naj določa, da se v primeru, da banka ne odobri kredita, pogodba razveže, prodajalec pa vam vrne vplačano aro v celoti.

Druga možnost je pogajanje za nižjo aro (npr. simbolični znesek ob podpisu), preostanek lastne udeležbe pa nakažete šele, ko imate v rokah odobren kredit.

Seveda ima vsaka medalja dve plati. Če boste vztrajali pri varovalki za vračilo are, se lahko prodajalec odloči, da nepremičnino raje proda nekomu drugemu - nekomu, ki ima gotovino ali je redno zaposlen in predstavlja "manj komplikacij". To je tveganje, ki ga morate pretehtati sami. Ali ste pripravljeni tvegati izgubo sanjske nepremičnine, ali ste pripravljeni tvegati izgubo 30.000 EUR?

Zaključek

Pridobitev kredita za normirani s.p. ni misija nemogoče, je pa zagotovo misija, ki zahteva več potrpljenja, več obiskov bank in predvsem več previdnosti pri podpisovanju pogodb. Pripravite se na to, da boste morali dokazovati svojo stabilnost bolj kot redno zaposleni, in ne obupajte ob prvi zavrnitvi.

Vaša sanjska nepremičnina je dosegljiva, le pot do nje je nekoliko bolj ovinkasta.